１．不動産の種類について

不動産は大きく3つに分けたのち、状態によりさらに2つに分類されます。

（土地）（土地付き建物）（区分所有建物）

更地や駐車場は土地に、戸建や一棟マンションは土地付き建物に、分譲マンションは区分所有建物に分類されます。

また、物件は「賃貸中」の場合はオーナーチェンジと呼ばれる「収益物件」に分類されます。

 

２．物件を調査しよう

・所在地（住居表示・地番・家屋番号）

・面積

・間取り

・築年数

・設備の状況

・管理費・修繕積立金ほかの月額費用

・水道光熱費などの月額費用

・固定資産税などの年額費用

売却：できる範囲で上記資料をあつめてください。

購入：できる範囲で上記条件を絞ってください。

わからないものはこちらでも調査します。

これらに加え、条例による制限や接道状況などを詳しく調査します。

 

３．査定をしよう

（簡易査定）と（不動産鑑定）の2種類があります。前者は無料、後者は有料（費用は依頼者負担）です。

弊社では顧問不動産鑑定士がおり、簡易査定・不動産鑑定どちらも不動産鑑定士が行っております。

売買価格を知りたい場合は簡易査定をオススメしています。

不動産の近隣販売事例や、国税庁が発表している固定資産税路線価などをもとに実勢価格を調査します。

売却：実勢価格という目安が出ますので、ご自身の希望販売価格と照らし合わせて販売価格を決めます。

購入：欲しい物件が実勢価格と大きく離れている場合は更に詳細な調査や、値引きなど交渉するかを決めます。

 

４．売却／購入依頼をしよう

不動産業者に不動産の売買を依頼するときは「媒介契約」を締結します。

媒介契約には（一般媒介）（専任媒介）（専属専任媒介）の3種類があり、それぞれ不動産業者に依頼する範囲が異なります。

 

・一般媒介契約型式

依頼者は弊社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。

依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

弊社では依頼者の希望にあわせ、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

弊社では1ヶ月に1回以上の頻度で販売状況を報告致します。

・専任媒介契約型式

依頼者は弊社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。

依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

弊社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構（※）に7営業日以内に登録します。

2週間に1回以上の頻度で販売状況を報告致します。

・専属専任媒介契約型式

依頼者は弊社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。

依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。

弊社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構（※）に5営業部以内登録します。

1週間に1回以上の頻度で販売状況を報告致します。

※東日本不動産流通機構（レインズ（REINS））に登録しています。

売却：弊社では専任媒介契約か専属専任媒介契約をおすすめしています。

購入：弊社では一般媒介契約か専任媒介契約をおすすめしています。

 

５．資料を公開しよう／販売中の物件を調べよう

売却：

弊社では業者間は東日本不動産流通機構での情報公開を基本とし、アットホーム株式会社が運営するウェブサイトやリクルートグループが運営するSUUMOなどにも情報を掲載し、業者間のみならずエンドユーザーへのアプローチも行っております。

また、ウェブだけではなく新聞折り込み広告などへの掲載も売主からの要望にあわせ広告媒体を選んでおります。

※別途広告費用が発生することが御座います

自社ホームページに物件情報を掲載しているところもありますが、弊社では複数のポータルサイトに情報を掲載するほうに力を入れております。

購入：

弊社では東日本不動産流通機構とアットホーム株式会社が運営している業者間情報交換システムを利用し、ご希望の条件に見合う物件を探しています。

 

６．購入希望者／購入希望物件がみつかったら

売却：購入希望者から買付証明書を受領します。

購入：所有者（売主）に買付証明書を提出します。

 

買付証明書とは？

購入希望者が購入できる条件を記載しそれを証明する書面です。

購入希望者は価格値引きや設備交換修理、建物の解体、境界標の明示など、購入にあたっての希望を全てこの書面に記載して提出します。

売主はそれに対し、できること、できないことをしっかりと確認しながら購入希望者に回答します。

売主と購入希望者の希望条件が合致したら売買契約に進みます。

 

７．売買契約を締結しよう

売買契約を締結する前に、重要事項説明を受ける必要があります。

宅地建物取引業法に定められた宅地建物取引士がこの説明を行います。

重要事項説明を受けた証として重要事項説明書と、売買契約書を取り交わします。

 

８．物件を引き渡そう

法務局で所有権移転登記が必要です。実際は司法書士に委任して手続きして貰うことが殆どです。

これは売買契約と同時か、手付金を受領して契約を締結した場合はその残代金を受領した日に行われます。

売主は、戸建やマンションの場合は付属物（鍵や取扱説明書など）も買主に引き渡します。

 

９．確定申告しよう

売却：

不動産の譲渡所得には所得税が課税されます。

「取得費」「譲渡費用」「特別控除」などを売買価格から差し引いた額が譲渡所得となりますので、取得時の資料など手元に残っている資料をできるだけ集めて控除漏れのないよう申告をしましょう。

購入：

不動産を購入し、所定の要件を満たした場合は（住宅借入金等特別控除）や（認定住宅新築等特別税額控除）を受けることができます。

必要事項を確定申告書に記載する必要があります。

また、不動産取得から数ヶ月後に「不動産取得税」の納税が必要になります。

こちらについても軽減制度などがあります。

詳細につきましては各税務署にお問合せください。